Với tài chính hạn hẹp, nhiều người băn khoăn nên chọn phương án mua nhà hình thành trong tương lai hay đất nền.

Theo các chuyên gia tài chính và bất động sản, phương án nào cũng có mặt tích cực và tiêu cực. Tuy nhiên, những người có ý định đầu tư bất động sản, đặc biệt là những người cần “xây tổ ấm” cần lưu ý những điều sau đây:

Theo quy định tại Khoản 19 Điều 3 Luật Nhà ở năm 2014: “Nhà ở hình thành trong tương lai là nhà ở đang trong quá trình đầu tư xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng”. Như vậy, tính chất của việc mua nhà ở hình thành trong tương lai là mua sản phẩm chưa tồn tại. Vì vậy, nhiều khách hàng vẫn e ngại khi mua sản phẩm này. 

Một dự án hình thành trong tương lai bao gồm dự án chung cư lẫn nhà phố. Ảnh dự án quy hoạch khu đô thị mới Đông Tăng Long, quận 9.

Nhưng trên thực tế, nếu khách hàng lựa chọn được dự án đã có đầy đủ hồ sơ pháp lý, chủ đầu tư uy tín và hiểu rõ các quy định của pháp luật liên quan thì đây có thể sẽ là cơ hội đầu tư tốt vì khách hàng không phải bỏ ra một ngân sách lớn ngay một lúc. Bởi các quy định đảm bảo quyền lợi người tiêu dùng cũng đã được “luật hoá” cụ thể trong Luật Kinh doanh Bất động sản năm 2014.

Cụ thể, căn cứ quy định tại Điều 57 Luật Kinh doanh Bất động sản 2014, việc thanh toán trong mua bán, thuê mua bất động sản (BĐS) hình thành trong tương lai lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng, những lần tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng BĐS nhưng tổng số không quá 70% giá trị hợp đồng khi chưa bàn giao nhà, công trình xây dựng cho khách hàng.

Với quy định này, khách hàng có thể “hoãn binh” được khá lâu với nguồn tài chính của mình, giảm sức ép trong việc phải huy động vốn nhiều ngay một lúc như việc mua bán các loại hình bất động sản khác. 

Tuy nhiên, bên cạnh những yếu tố lợi ích cũng có nhiều rủi ro khi mua nhà hình thành trong tương lai. Bởi thực tế hiện nay, có rất nhiều dự án kéo dài nhiều năm vẫn chưa hoàn thành, “đắp chiếu”, chậm tiến độ giao nhà, thậm chí là mất tiền vì gặp dự án ma. Tuy con số dự án ma hay chủ đầu tư “đắp chiếu” dự án này không nhiều nhưng cũng khiến nhiều người mua nhà hoang mang và lo sợ. 

Hiện nay, có nhiều dự án nhà phố được xếp vào loại nhà ở hình thành trong tương lai. Theo đó, khi khách hàng kí hợp đồng mua nhà phố theo dự án, cần tìm hiểu kỹ là khách hàng tự xây hay do chủ đầu tư xây dựng nhà ở trong tương lai. Điều này hoàn toàn khác dự án mua bán đất nền đơn thuần.

Thế nhưng, một số khách hàng vẫn nhầm lẫn giữa hai loại hình mua bán bất động sản này, nhất là khi mua dự án nhà phố. Nhiều khách hàng đã kí hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai với chủ đầu tư nhưng vẫn nghĩ rằng, họ có quyền tự xây dựng nhà ở của họ miễn là theo thiết kế của chủ đầu tư, hoặc không xây dựng nhà khi họ chưa có nhu cầu giống như họ đang sở hữu đất.

Tuy nhiên, trên thực tế, hầu hết các hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai đều quy định khá rõ việc xây dựng nhà ở và cơ sở hạ tầng trong dự án là thuộc về trách nhiệm của chủ đầu tư. Nếu chọn được dự án đã có đầy đủ hồ sơ pháp lý và chủ đầu tư uy tín, thì khách hàng hoàn toàn được hưởng lợi về việc được sở hữu một căn nhà mơ ước, trong khi không phải bận tâm việc thiết kế, xây dựng… như mua các dự án đất đai thông thường.

Ngoài ra, khách hàng hoàn toàn yên tâm về tiến độ bàn giao nhà ở bởi Sở Xây dựng cùng các Sở, ban ngành, cơ quan liên quan sẽ thực hiện chức năng quản lý nhà nước đối với các dự án đầu tư xây dựng nhà ở hình thành trong tương lai. Do đó, các chủ đầu tư bắt buộc phải nghiêm túc triển khai thi công đúng tiến độ thực hiện dự án đã được phê duyệt.

Thêm vào đó, khi sở hữu căn nhà trong các khu dự án được quy hoạch, cư dân có điều kiện được sống trong cộng đồng dân cư văn minh, môi trường sống hiện đại, đầy đủ tiện ích, có ban quản lý dự án thực hiện công tác an ninh, trật tự...

Với nhà đầu tư, các dự án nhà ở hình thành trong tương lai có thể đem lại lợi nhuận cao do khách hàng được mua giá rất tốt từ chủ đầu tư. Thêm vào đó, các dự án nhà ở hình thành trong tương lai tại các khu quy hoạch đô thị, biến động giá có thể đến từ chính nội lực của khu đô thị đó. Chẳng hạn như hoàn thiện hạ tầng giao thông nội khu, các tiện ích hình thành: khu trung tâm thương mại, hồ bơi, công viên… thì giá trị của bất động sản trong đó cũng đã tăng giá.

Với các dự án khu dân cư thông thường hay đất nền, hầu hết đột biến giá đều phụ thuộc vào các yếu tố vĩ mô như chính sách, thị trường… bản thân dự án ít tạo ra đột biến giá.

Ngoài ra, với các dự án đất nền, các dự án thường là các dự án nhỏ, quy hoạch thiếu đồng bộ, hạ tầng thiếu hoàn

chỉnh, ít tiện ích. Nhiều dự án cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho khách hàng nhưng vướng các điều khoản về quy hoạch nên khách hàng phải tự xin giấy phép xây dựng…

Khi đặt bút ký vào hợp đồng mua bán, hoặc xuống tiền mua nhà tại một dự án nhà ở hình thành trong tương lai, người mua nhà cần quan tâm tới các giấy tờ sau:

Chứng nhận đăng ký kinh doanh của chủ đầu tư, trong đó phải có ngành nghề kinh doanh bất động sản. Văn bản này sẽ đảm bảo chủ đầu tư có đủ cơ sở pháp lý để thực hiện xây dựng và kinh doanh dự án bất động sản hay không.

Người mua cần kiểm tra dự án đó có thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền hay không. Hồ sơ xác định chủ đầu tư đã hoàn thành nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất, tiền thuế liên quan đến đất. Nhiều khu chung cư hiện nay người dân không thể làm được sổ đỏ vì chủ đầu tư còn nợ nghĩa vụ tài chính với Nhà nước. 

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) hoặc quyền thuê đất của chủ đầu tư. Khi có các giấy tờ này, tức là dự án đã có “đất sạch”, không có tranh chấp. Văn bản thông báo của Sở Xây dựng về nhà ở hình thành trong tương lai đủ điều kiện được bán, cho thuê theo quy định tại Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014.

Giấy phép xây dựng của dự án (với trường hợp phải có giấy phép xây dựng). Nhiều dự án hiện nay xảy ra tình trạng xây dựng không phép và bị đình chỉ thi công, dẫn đến chậm tiến độ dự án. 

Từ các giấy tờ chủ đầu tư cung cấp, người mua có thể đối chiếu với thông tin từ các cơ quan có liên quan như Sở Tài nguyên - Môi trường, Sở xây dựng, Sở Quy hoạch - Kiến trúc về dự án đang mở bán. 

Gần đây, nhiều nhà đầu tư bất động sản rỉ tai nhau về cách nhận diện cơ sở pháp lý cho dự án định mua, đó là chủ động vay tiền ngân hàng, kể cả khi không có nhu cầu. Lý do là ngân hàng rất chặt chẽ trong việc xét cho vay, nên thông qua việc đi vay, người mua có thể “mượn tay” ngân hàng để thẩm định tính pháp lý của dự án định mua.